Bescheiden ruimtewinst op haventerreinen Port of Zwolle

Onderzoek Slimmer Benutten Ruimte, intensivering bedrijventerreinen (Arcadis & Ecorys, 6 mei 2024)

Samenvatting & conclusie

Door het slimmer en intensiever benutten van bedrijventerreinen en door herstructurering en transformatie, kan in de havens van Kampen en Meppel samen maximaal 35 hectare aan ruimte worden gewonnen. In Zwolle bedraagt dit maximaal ongeveer 12,5 hectare. Dit blijkt uit onderzoek dat Arcadis en Ecorys, met medewerking van de TU Delft, hebben uitgevoerd in opdracht van Port of Zwolle.

In 2022 liet Port of Zwolle door de STEC-groep berekenen dat voor autonome groei en het benutten van kansen de drie havens samen tot aan 2050 een extra ruimtebehoefte van 100 tot 150 hectare hebben. Op basis van dit rapport is het ambitiedocument “Port of Zwolle, Sturen op de toekomst” vastgesteld. In dit document spreken de partners in Port of Zwolle de ambitie uit samen de haven van de toekomst vorm te geven.

Om hiervoor de ruimte te vinden worden de volgende stappen doorlopen. Ten eerste het beter benutten van bestaande bedrijfskavels, ten tweede herstructureren en transformeren van bedrijventerreinen, vervolgens door samenwerking binnen en buiten de regio en als laatste het uitbreiden van de natte bedrijventerreinen in de Regio Zwolle.

De onderzoeksbureaus Arcadis en Ecorys concluderen in het huidige onderzoek (2024) dat met het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen niet meer dan 47,5 hectare in de havens gewonnen kan worden en 27 hectare op de overige (droge) terreinen. Daarbij is vastgesteld dat deze oplossingen complex en kostbaar zijn, de hectares versnipperd liggen en qua planning niet op korte termijn beschikbaar.

Om de verdere ontwikkeling van een toekomstbestendige en duurzame regio mogelijk te maken en om de ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, vergroening, circulariteit, economie en de facilitering van groei van ondernemers te realiseren, zal er gekeken moeten worden naar het creëren van nieuwe ruimte, buiten de bestaande terreinen. Een andere mogelijkheid is het bijstellen van bepaalde ambities.

Voor het vervolg zal Port of Zwolle daarom niet alleen kijken naar het slimmer en beter benutten van bestaande ruimte, maar zal ook met regionale stakeholders in overleg gaan over de ruimtelijke samenwerking binnen en buiten de regio.

Opzet en aanleiding onderzoek

Vanwege de beperkte ruimte, heeft Port of Zwolle de bureaus Arcadis en Ecorys ingeschakeld om te onderzoeken of de bestaande ruimte slimmer gebruikt kan worden, bijvoorbeeld door intensivering of verplaatsing. Hoewel de onderzoekers stellen dat de mogelijkheden voor ruimtewinst beperkt zijn en de kosten aanzienlijk, adviseren ze toch om hier samen met de bedrijven, overheden en Port of Zwolle mee aan de slag te gaan.

Beter benutten en intensiveren

Valt er winst te behalen door de bestaande terreinen beter te benutten? Nauwelijks. Er zijn nog maar weinig vrije gronden binnen de havens die uitgegeven kunnen worden en deze hebben bovendien vaak niet de gewenste omvang. Ook de mogelijkheden voor intensivering bij huidige bedrijven – meer doen binnen dezelfde ruimte – blijken beperkt. Hier en daar kan mogelijk meer in de hoogte, breedte of diepte gebouwd worden, wat de bestaande bedrijven ten goede komt. Dit draagt echter niet bij aan het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid.

Herstructureren en transformeren

Kansrijker lijkt het herstructureren van terreinen. Hierbij wordt niet alleen naar de individuele bedrijven en terreinen in een haven gekeken, maar naar het geheel als puzzel. Zo ontstaat ‘schuifruimte’ en zijn optimalisaties mogelijk: bedrijven kunnen de plek en de ruimte krijgen die ze nodig hebben en waar ze het beste passen.   

Herstructurering vraagt een lange adem en de aanzienlijke kosten met zich mee, zeker als dit uit publieke middelen gefinancierd moet worden. Volgens de onderzoekers is herontwikkeling is alleen haalbaar, wanneer dit gecombineerd wordt met logische momenten van bedrijfsontwikkelingen en (vrijwillige) verplaatsingen, of wanneer dit gebeurt in samenwerking met grondeigenaren. Zelfs dan is nog steeds een forse investering noodzakelijk om het rendabel te krijgen.

Milieu- en energieruimte

Naast het aanbod van fysieke ruimte speelt ook de beschikbare energie- en milieuruimte een cruciale rol in de transitie van de havens van Port of Zwolle. Kunnen (nieuwe) bedrijven, gezien de landelijk groeiende capaciteitsproblemen in het elektriciteitsnet, van voldoende stroom worden voorzien? En leidt intensiever ruimtegebruik niet tot overschrijding van bestaande geluids- of externe veiligheidsnormen? Daarnaast moet er gekeken worden wat (nieuwe) herstructureringen opleveren aan maatschappelijke baten: dragen deze bij aan een duurzaam haven-ecosysteem? Het devies is: als je herstructureert, doe het dan meteen duurzaam.

Dit vraagt om aandacht voor aspecten als brede welvaart, circulariteit, energietransitie, klimaatadaptatie, economie en ecologie en ruimtelijke kwaliteit.

Kansrijke maatregelen

In hun rapport hebben Arcadis en Ecorys per bedrijventerrein de meest kansrijke maatregelen en acties benoemd. Voor elke maatregel of actie zijn zowel de totale investeringsbehoefte als de potentiële financiële en maatschappelijke opbrengsten in beeld gebracht. Daarnaast is een aantal algemene acties, activiteiten en projecten voorgesteld, die het havensamenwerkingsverband Port of Zwolle samen met haar partners, en met name met ondernemers, kan oppakken. Het rapport adviseert om gezamenlijk aan de slag te gaan met het beter benutten en intensiveren van de bestaande ruimte en om vervolgens werk te maken van herstructurering en de transformatie van terreinen. Daarnaast benadrukt het rapport het belang van inspelen op urgente thema’s, zoals energietransitie en bereikbaarheid.

Vervolg: ‘Met ondernemers en belanghebbenden aan de slag’

Port of Zwolle is blij dat het onderzoek van Arcadis en Ecorys de huidige situatie en de mogelijkheden voor intensivering in kaart heeft gebracht. Echter benadrukt het havenbedrijf dat dit niet meer dan een vertrekpunt is.

Port of Zwolle gaat aan de hand van het rapport met bedrijven, belanghebbenden en andere betrokkenen in gesprek over de kansen en mogelijkheden, met als doel een breed gedragen aanpak te ontwikkelen. Tegelijkertijd wil het havenbedrijf de samenwerking een meer uitgewerkte vorm geven.

Om de brede zoektocht naar de gewenste ruimte voort te zetten, wordt ook onderzoek gedaan naar de uitbreiding van de havens. Port of Zwolle zet zich verder actief in bij ruimtelijke planvorming in de regio en gaat in overleg met omliggende haven- en industriegebieden. Deze inspanningen zullen resulteren in een ruimtelijke toekomst- en ontwikkelingsvisie.

Resultaten van het onderzoek in cijfers:

• In Voorst is maximaal 9 hectare ruimtewinst mogelijk. Dat is ca. 6% van het netto areaal van 155 hectare. De kosten hiervoor bedragen in totaal € 84 miljoen. De directe opbrengsten uit gronduitgifte van herontwikkelde percelen bedragen ca. € 29 miljoen.
• Op Hessenpoort is maximaal 3,5 hectare ruimtewinst mogelijk. Dat is ca. 1% van het netto areaal van 250 hectare. De kosten hiervoor bedragen in totaal € 10 miljoen. De directe opbrengsten uit gronduitgifte van herontwikkelde percelen bedragen ca. € 7 miljoen.
• In de haven van Kampen is maximaal circa 23 hectare ruimtewinst mogelijk. Dat is circa 10% van het netto areaal van 220 hectare. De kosten voor het ontwikkelen van deze 23 hectare bedragen in totaal € 156 miljoen. De directe opbrengsten uit gronduitgifte van herontwikkelde percelen bedragen ca. € 47 miljoen. Op de droge terreinen van Kampen (Haatlanden, Spoorlanden) is 17 ha te vinden.
• In de haven van Meppel 12 hectare ruimtewinst maximaal mogelijk is. Dat is iets minder dan 10% van het netto areaal van 130 hectare. De kosten voor optimalisatie en herstructurering van deze 12 hectare bedragen in totaal € 70 miljoen. De directe opbrengsten uit gronduitgifte van herontwikkelde percelen bedragen ca. € 22 miljoen.